Affitti, in arrivo la cedolare secca. Chi ci guadagna, chi ci perde

Le aliquote sembrano ormai fissate al 19 e al 21%. Un livello di tassazione che avvantaggia decisamente i più ricchi. Vediamo perché.

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Ora manca solo il voto del parlamento - sul quale con tutta probabilità verrà posta per l'ennesima volta la fiducia - e la cedolare secca sugli affitti contenuta nella decreto sul federalismo municipaleimposte italiane. debutterà tra le

Come abbiamo visto, doveva entrare in vigore a gennaio ma è rimasta ferma in attesa di definirne il peso e quindi la sostenibilità per il fisco. Ora il balletto delle aliquote sembra essersi fermato su due livelli di tassazione:

• al 21% per i contratti a canone libero (i cosiddetti "4+4", con riferimento agli anni della durata),

• al 19% per i contratti a canone concordato, cioè stipulato sulla base di contratti-tipo definiti in sede locale tra organizzazioni dei proprietari e degli inquilini ("3+2" per la loro durata inferiore).

A prima vista un alleggerimento fiscale per i proprietari di casa che affittano. Infatti attualmente il reddito da locazione si aggiunge agli altri redditi e viene tassato con le aliquote ordinarie (e progressive). Da quest'anno invece l'affitto verrà tassato a parte con un'aliquota sola, più bassa. E la cedolare sostituirà anche altre imposte come l'addizionale regionale Irpef, l'imposta di registro (che è del 2% sul valore del contratto) e di bollo.

Questa è la "carota". Il "bastone" sarà l'inasprimento delle sanzioni per chi non registra il contratto d'affitto. Insieme dovrebbero servire a portare allo scoperto, per l'appunto, il fenomeno diffuso degli affitti in nero.

Ma non sempre è conveniente

L'adozione della cedolare resta però facoltativa. Infatti questa tassazione alternativa può anche non essere conveniente per il proprietario. Fondamentalmente per due motivi:

1) E' vero che l'aliquota Irpef ordinaria più bassa (per chi guadagna meno di 15mila euro all'anno) è del 23%, quindi superiore alla cedolare; ma con la tassazione ordinaria si ha diritto alle deduzioni e detrazioni d'imposta e con la cedolare no. Quindi in alcuni casi la tassazione finale potrebbe essere più leggera con il regime ordinario.

2) L'adozione della cedolare impedisce al proprietario di aumentare l'affitto, neanche dell'abituale aumento Istat. Questo dunque congela può congelare l'affitto per molto tempo, anche se i prezzi di mercato riprendono a salire.

Avvantaggiati i ricchi

Dal primo punto si ricava anche una considerazione generale: la cedolare converrà soprattutto ai più ricchi. Vediamolo con un esempio. Per semplicità, ipotizziamo due soggetti che vivono col solo reddito da locazione (a canone libero):

• Tizio: ha un solo un appartamento che affitta a 1.000 euro al mese (reddito annuo: 12mila euro),

• Caio: ha dieci appartamenti che affitta sempre a 1.000 euro ciascuno (reddito annuo: 120mila euro).

Queste le rispettive tassazioni applicando la cedolare o il regime ordinario (considerando, sempre per semplicità, solo l'Irpef e l'imposta di registro ed escludendo eventuali detrazioni):

                   Tizio (€ 12.000)              Caio (€ 120.000)
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Cedolare        21% = € 2.520           21% = € 25.200
secca
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Regime                  Irpef:                               Irpef:
ordinario     • base imponibile (*):     • base imponibile (*): 
                      € 10.200                      € 102.000
                   • imposta (aliquota        • imposta (per redditi
                      minima del 23%):         superiori a € 75.000
                      € 2.346                        l'aliquota marginale 43%):
                   Imposta di registro:          € 37.030
                   • 2% di 12.000 =          Imposta di registro:
                      € 240                          • 2% di 120.000 = € 2.400
                   Imposizione totale:        Imposizione totale:
                          € 2.586                         € 39.430
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Risparmio
con la
cedolare           € 66                          € 14.230
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(*) Per i redditi di locazione la base imponibile (cioè l'importo su cui si calcola l'imposta) è l'85% del canone annuo.
I numeri parlano da sé. Per il reddito inferiore la differenza è irrilevante. Per quello superiore la cedolare fa risparmiare più del 26% di imposta. (A.D.M.)

Fonte